Der Blick auf die Wohnung
In den letzten rund 100 Jahren setzte Wien den Schwerpunkt auf Objektförderung (➝ Glossar). Neben zeitlich begrenzten Mietendeckeln, etwa bei sanierten Wohnungen oder Neubauten im Rahmen der Wohnbauinitiative (2011/2015), verfügt die Stadt heute über rund 400.000 dauerhaft sozial gebundene Wohnungen. Dieser Anteil wuchs seit 1970 um 190.000 Wohnungen.[4]
Sichergestellt wird die Leistbarkeit der Mieten über einen im sozialen Wohnungsneubau gesetzlich festgelegten Mietendeckel von 4,97 Euro pro Quadratmeter. Mit dieser Kostenmiete können alle rückzahlbaren Finanzierungskomponenten (Bankdarlehen, Eigenmittel der Bauträger und Förderdarlehen des Landes Wien), über einen Zeitraum von 40 Jahren zurückgezahlt werden. Dieses zeitlich beschränkte Kostenmietenprinzip sorgt dafür, dass Bauträger im Refinanzierungszeitraum – mit Ausnahme der angesetzten Eigenmittelverzinsung – keine Gewinne erwirtschaften dürfen. Auch wenn im Grunde alle Bauträger Darlehen der Stadt Wien beziehen können, ist das Geschäftsmodell „geförderter Wohnbau“ hauptsächlich für gemeinnützige Bauträger attraktiv. Sie unterliegen dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und sind verpflichtet, Gewinne in Wohnungsneubau zu reinvestieren.
Voraussetzung für eine niedrige Kostenmiete sind zwei Faktoren: eine niedrige Rendite (für gemeinnützige Bauträger ist sie auf 3,5 Prozent beschränkt) und günstige Grundstücke, die durch den wohnfonds_wien bereitgestellt werden.
Der soziale Wohnungsbau in Wien hat den Anspruch, Wohnraum für Menschen in unterschiedlichen sozialen Lagen bereitzustellen. Mit verschiedenen Modellen wird versucht, den sozialen Wohnbau für die breite Masse inklusive Mittelschicht zugänglich zu machen und gleichzeitig bei der Förderhöhe und Vergabe die jeweiligen finanziellen Kapazitäten zu berücksichtigen.
Beim Einzug in die Wohnung sind einmalig ein Grund- und Baukostenanteil zu entrichten, der nach Auszug aus der Wohnung zum großen Teil wieder zurückerstattet wird. Um Haushalten ohne ausreichende Eigenmittel den Zugang zu diesem Segment zu ermöglichen, werden bei Neubauprojekten eigene Kontingente mit zusätzlichen Förderschienen reserviert, wie z. B. die Superförderung in Kombination mit dem SMART-Wohnbauprogramm. Diese Wohnungen haben wiederum einen niedrigeren Mietpreis (7,50 Euro pro Quadratmeter brutto) und Eigenmittelbeitrag sowie angepasste Zugangskriterien für die Mieter*innen.[5]
Nach langer Pause beschloss die Stadt Wien im Jahr 2015, das Gemeindebauprogramm wieder aufzunehmen. Die neuen geplanten kommunalen Wohnbauten haben mit den geförderten Wohnbauten einiges gemeinsam: Die Mietverhältnisse sind unbefristet, es wird keine Kaution erhoben und die Bruttomiete beträgt ca. 7,50 Euro pro Quadratmeter. Im Unterschied zum SMART-Wohnprogramm gibt es aber keinen Eigenmittelanteil.
Text: Christina Lenart, Veronika Wladyga
Grafik: Veronika Wladyga
Gastredaktion / Wohnbau und Entwerfen / TU Wien
Dank an: Daniel Glaser (Stadt Wien, MA50)
